전세 계약 갱신 청구권, 묵시적 갱신, 거부조건, 확정일자 모든 것 파헤치기

1. 전세 계약 갱신 청구권이란?

 전세 계약 갱신 청구권이란 전세 임대차 계약을 통해 주택을 사용하고 있는 임차인이 전세 계약의 기본 의무계약 기간인 2년을 추가로 더 갱신하여 거주할 수 있게 해주는 제도입니다. 즉, 세입자에게 1회의 계약갱신청구권을 보장하여 계약을 4년(2+2)으로 연장하는 것을 보장받는 권리를 의미합니다. 이는 2020년에 주택임대차 보호법이 개정되면서 적용된 권리입니다. 

 

2. 청구가능 기간 및 횟수

계약기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 (2020년 12월 10일 이후 계약한 경우) 임대인에게 통보해야만 효력을 발휘할 수 있으며, 단 1회에 한해서 청구할 수 있습니다. 만약 2020년 12월 10일 이전에 계약한 경우라면 임대차 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 청구가 가능합니다. 전세 계약 갱신 청구권을 행사하게 되면 임대차기간이 2년 연장되어 총 4년의 임대차 기간이 성립하게 됩니다. 하지만 보증금과 월세의 조건도 동일하게 적용되지는 않습니다.

 

 

3. 계약 갱신 시 금액

일반적으로 재계약을 할 경우 임대인은 보증금을 올려 받으려고 합니다. 따라서 과도한 임대료 상승을 방지하기 위해 금액 상한을 제한하도록 기준을 정해놓았습니다. 이에 따라, 임대인은 보증금 +(월세 x100)의 합계액의 5% 한도까지만 증액이 가능합니다. 

4. 청구권 사용 후 거주기간 

임차인이 계약 갱신 청구권을 사용할 경우 기존 계약 2년에 2년을 더 연장할 수 있습니다. 하지만 추가 2년은 의무기간이 아닙니다. 따라서 임차인은 언제든지 계약 해지 통보를 할 수 있으며, 통보 후 3개월 경과 시 반환 의무 효력이 발생되게 됩니다. 

5. 묵시적 계약 연장이란 ?

 묵시적 계약은 계약기간 만료 전 임대인, 임차인이 기존 계약의 변경이나 종료 등을 통지하지 않는 경우 기존 계약내용대로 그대로 연장되는 것을 의미합니다. 따라서 기존 계약을 변경하거나 종료하고 싶은 경우는 임대차 기간이 만료되기 2개월 전까지 변경사항에 대해 고지를 해야 합니다. 여기서 중요한 포인트는 묵시적 계약으로 연장이 되게 되면 계약 갱신 청구권을 사용하지 않은 것으로 봅니다. 따라서, 기존 계약 2년, 묵시적 계약 연장 2년, 그리고 계약 갱신 청구권 사용으로 인한 2년 총 6년을 거주할 수 있게 됩니다. 

 

6. 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 경우

 임차인이 전세 계약 갱신 청구권을 행사한다고 해서 임대인이 무조건 계약을 갱신해줘야 하는 것은 아닙니다. 그렇게 되면 임대인들이 피해를 보는 경우가 생기겠죠? 따라서, 다음과 같은 조건이 성립될 경우 임대인의 임차인의 계약 갱신 요구를 거부할 수 있습니다. 

• 임차인이 2기 이상의 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 일부 또는 전부를 전대한 경우
• 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못하는 경우
• 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
• 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

6. 전세 계약 갱신 청구권 행사 후 확정일자 받는 방법

전세 만료일에 임대인에게 인상분을 입금하고, 재계약 한 달 이내에 근처 동사무소나 부동산 거래 관리 시스템에 신고해야 합니다. 그러면 증액된 보증금에 대한 내용을 포함한 확정일자를 받을 수 있게 됩니다.